【案情简介】
        1994年的时候，老张想到郊区买个房子，然后周末的时候可以和家人一起去郊区自己的房子里游玩，正好单位有个同事在郊区有一个亲戚老王，老王有一处房子正好想要出卖，于是在同事的居间介绍下，老张从老王手中以3万元的价格购买了这处房屋。过了几年，老张家里出了变故需要用钱，于是于2001年将该郊区的房子卖给了李四。2012年的时候，李四听说所买房子所在的村不久会拆迁，于是就通过朋友的关系将户口迁到了本村。果不其然，到了2013年的时候，该村果然被列入拆迁范围，正当李四与拆迁办商量拆迁补偿事宜时，老王认为自己才是被拆迁人，因为宅基地属于农村集体土地，只能在本村集体成员之间流通，故建在宅基地上的房屋也只能在村集体成员之间流通，而当时与自己签订房屋买卖合同的老张并不是本村集体组织成员，故双方之间的房屋买卖合同无效。一旦其和老张之间的房屋买卖合同无效，那么老张和李四就该房屋进行买卖的合同也就无效，所以房子还是自己的。面对巨额的拆迁利益，老王现在想反悔当时的出卖行为，李四当然不干，并表示当初老王卖房完全是自愿的，村委会是可以证明的，并且村委会也是认可老王和老张之间的房屋买卖行为。但是李四心理毕竟没底，于是找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。
【律师分析】
        李松律师根据李四提供的资料以及对事实的陈述分析道，这样的纠纷并不是一个孤例，随着北京市向周边郊区拆迁，农村村民很多反悔早年间出卖房屋的行为。根据我国《土地管理法》和《物权法》的规定，我国农村村民到了一定的年龄可以向村组织申请宅基地，以此建房结婚。而且也只有本村集体经济组织的成员才可以向村委会申请宅基地，集体经济组织以外的成员没有向本村申请宅基地的资格。至于宅基地房屋买卖，村集体组织内部成员可以进行买卖，至于农村房屋是否可以向外进行出卖，要具体看出卖的时间。我国《土地管理法》在1998年修订时新增条款“农民集体所有的土地的使用权不得出卖、转让或者出资用于非用建设”，而修订后的《土地管理法》自1999年1月1日生效，在此之前我国的《土地管理法》并没有对农村房屋买卖作出过限制性的规定。根据修订后的《土地管理法》的规定，国务院办公厅于1999年5月6日作出了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。故在1999年1月1日之前，对农村房屋的买卖只要出于双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故老张与老王于1994年就该农村房屋进行买卖的契约应是合法有效的，应依法受到法律的保护。李四虽将自己的户口落到了该村，但不属于该村集体经济组织成员，因此老张与李四签订的房屋买卖合同，应当无效。
        老王已经将房子卖给了老张，而且这种买卖是合法有效的，故老王已经失去了索要房子的权利。老张和李四之间的房屋买卖行为虽然无效，但与老王没有法律上的厉害关系，因此老王无权向李四主张房屋上的任何利益。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家，很多人图农村房屋便宜到农村购房，但是并不了解农村房屋性质以及相关的交易限制条件，故购买投资农村房屋还是要谨慎，向专业法律人员详细了解了相关的法律法规之后，再斟酌购买与否。
 
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