共同出资建房，拆迁后归谁？
发布时间：2016-06-13
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共同出资建房，拆迁后归谁？
【案情回顾】
家住朝阳区某村的姜老汉和有一个儿子姜明，一个女儿姜红。姜明自幼叛逆，经常和父母发生冲突，18岁离家出走，气的王老太太一病不起。姜红为了照顾父母，找了一个倒插门的女婿，结婚后和老两口一起住，女婿的户口也迁至姜老汉家。
姜老汉在村里有一处面积150平米的宅基地，原有2间大瓦房，现姜红的两个孩子日渐长大，离家出走的姜明也回来了，住房越来越紧张。经过家庭会议的讨论，由姜老汉和姜红出资，将原有的房屋翻建，由原来的2间扩建到5间，姜老汉和姜明住3间，姜红一家住2间。2年后姜明结婚，姜老汉为姜明申请了一处宅基地，并出资为姜明盖了2间房。但姜明和家里关系并没有改善，常年不往来。
2012年，姜老汉所在村被划定征收，姜老汉家的共有6个人的户口，姜老汉两口一个户口本，姜红一家一个户口本。拆迁办综合考虑被拆迁的5间房和户口因素，给姜老汉一家2个两居室和1个一居室以及200万元补偿款。
2015年，回迁安置房下来，姜红一家准备搬入新房，姜老汉拿着钥匙不给，说：“这房子都是我的，我都要留给我儿子。”原来是姜老汉传统思想作祟，觉得养老送终还是得靠儿子，所以提出和姜明一起住，姜明说：“我可以给你们养老送终，前提是你把拆迁的房子和钱都给我。”
姜红一家十分不满，平时姜老汉偏向姜明就算了，当初翻建房屋时他们一家也出资共建了，拆迁安置房就应该有他们的，怎么姜老汉说给谁就给谁呢。姜老汉对此嗤之以鼻，“拆迁安置协议上写的是我的名字，房子就都是我的，你们想都不要想了。”
【律师解析】
出资翻建并不一定取得房屋所有权
北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，姜红一家对老房子翻建出资，不一定就取得翻建后房屋的所有权，要结合具体情况来分析。
如果家庭内部有约定，从其约定。结合本案，如果当初翻建前的家庭会议，对翻建后的房屋归属做了明确约定，原有的2间房和扩建后的1间归姜老汉所有，扩建的2间归姜红所有，那么就应当按照约定，确认房屋的归属。
如果家庭内部没有约定，姜红和姜老汉共同出资，对房屋进行翻新扩建，一般这种情况会认定原有的2间翻建后仍属于姜老汉所有的，扩建的3间则属于姜红和姜老汉共有。李松律师特别提醒，在另外一种情况下，如果姜老汉有其它证据能够证明姜红出的钱不是出资，而是借给父亲建房的，那么姜老汉和姜红就不是一个共同出资的建房的问题，而是一个债权债务的关系，翻新的2间房及扩建的3间房都属于姜老汉，姜红只能主张当初出资的债权。
拆迁利益综合考虑被拆迁房屋和人口
就拆迁补偿的数额，北京市大多是综合考虑被拆迁房屋的面积以及该房屋内的人口数。结合本案的情况，被拆迁的房屋共5间，2个户口6口人，拆迁办根据这个情况，综合考虑，给姜老汉一家3套拆迁安置房和200万元。姜红和姜老汉共同出资建房，扩建的3间应属于姜红和姜老汉共同所有。那么拆迁该房屋所得的拆迁利益也属于共同所有，姜老汉无权单独处分。
如果姜红的出资被认定为是借款，那么翻建后的房屋属于姜老汉所有，就拆迁房屋所得的拆迁利益属于姜老汉，姜红对此不能主张。但是基于人口因素给予的拆迁利益，如过渡周转安置费、提前搬家奖励、对安置房屋居住使用的权利等，对此姜红可以主张。
就姜老汉所说的《拆迁安置协议》只有他的名字，房子就是他说法，李松律师对此并不认可。通常情况下，拆迁办将集体土地使用权证或房产证上登记的人列为被拆迁人，《拆迁安置协议》也是和被拆迁人签订的。但这并不表示所有的拆迁利益都归被拆迁人个人所有，被拆迁人只是作为一个代表。因此，姜老汉所说所有房屋都归他个人所有，显然是错误的。
就本案这种情况，到底如何处理，如果姜红和姜老汉协商不成的话，可以向法院起诉要求分家析产，请求法院对拆迁安置的利益进行分割。
【律师提醒】
此外，李松律师提醒，看翻建老房屋的归属，翻建的时间很重要。如果是在父母在世时翻建，那么房屋的归属按照前面所述的情况来认定归属；如果是在父母过世后，家庭内部尚未进行分割，对父母原有房屋进行翻新的，需要所有继承人同意，翻新后的房屋仍属于所有继承人共有；如果是在父母过世后扩建的，扩建的部分则属于扩建子女所有。
共同出资建房，情况较多较复杂，建议有共建意向的读者，最好在翻建前对所有权进行约定，写一个书面的协议，以避免日后发生纠纷，丢了房子也伤了感情。
来源：李松房地产律师网
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