王立和张娜均系某国有单位工作人员，1990年双方经同事介绍喜结连理。1991年女儿小玲出生，单位分给王立一套503号两居室，由王立夫妇每月向单位缴纳租金，公房承租人登记在王立名下。
　　2005年二人所在单位集资建房，因王立的职务级别较高，可以购买一套90平米的大两居，夫妇二人选中了2103号房屋，在折抵二人工龄后，又缴纳了30余万购房款。2007年初房屋交付，王立夫妇将2103号房屋装修并入住，2008年单位下发房产证，产权人登记在王立名下，房屋性质为按经济适用房管理。
　　原本住上新房生活是越来越好了，可是随着时间的推移，二人的感情越来越淡了，加上张娜进入更年期脾气比较暴躁，让王立无法忍受。自2011年起两人便一直分居，王立住在承租503号房内，张娜带着孩子住在2103号大两居。2013年女儿大学毕业到美国留学，王立觉得孩子大了，也该与张娜做个了断，小玲走后王立便提出了离婚，不料双方在房产分割问题上产生巨大分歧。
　　律师分析
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，王立名下的503号房屋及2103号房屋均是婚姻关系存续期间取得的，房租及购房款等系用夫妻共同财产支付，依据我国《婚姻法》的相关规定，上述两套房屋应属于夫妻共同财产。
　　因503号房屋为承租的公房，承租人对房屋只享有使用权，产权归单位所有，故在涉及离婚财产分割时，对于此类房屋只能分割使用权，无法分割产权。在房屋分归一方使用的情况下，通常可以向产权单位申请变更承租人。
涉案的2103号房屋为产权房，在离婚过程中可以直接分割产权份额，但如果涉及到折价补偿则应首先考虑房屋能否上市交易。本案王立夫妇所在单位为国企，房屋性质属于央产房，依据央产房的相关管理办法，有的央产房是永远不能上市交易的，比如涉密单位；有的是在一定时间内不允许上市交易的，有的单位则对上市交易无限制。
　　通常情况下，对于永远不能上市交易的房屋是无法按照市场价进行作价评估的，那么在折价补偿时，补偿是非常有限的；对于在一定时间段内不能上市交易的房屋，比如有的单位限制五年之内不能上市交易，则原则上是可以按照市场价进行评估的，但司法实践中对于这一问题的做法并不统一，也不排除暂时无法评估的可能性。
　　另外，在日常生活中，有很多离婚涉及分割经济适用房、两限房的情况。对此，李律师认为，上述房屋属于保障性住房，一般国家对此类房屋设置有五年的上市交易限制，如果涉案房屋缴纳契税或者取得房产证未满五年，一般无法按照市场价进行评估。
　　司法实践中，对于离婚财产分割，一般法官会综合考虑双方的住房情况、经济条件、子女照顾、房屋能否上市交易等因素。鉴于此，李松律师提醒广大读者，在离婚财产分割时，对于暂时无法上市交易的房屋，建议先确认产权份额，拿到共有权证，待日后房屋可以上市交易时再转让房产份额或者要求折价补偿。
　　同时，李律师指出，对于暂时尚未取得房产证的房屋，如果是双方协议离婚，可以约定归属，但如果是通过诉讼离婚，一般情况下，法院对于权属尚未明确的房屋，通常建议待取得房产证之后再进行分割。对于此种情况，建议离婚当事人可考虑先解除婚姻关系，待房屋权属明确之后再提起财产分割之诉。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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