小产权房问题的法律分析
发布时间：2013-11-19
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笔者作为一名从事房地产诉讼业务的专业律师，处理了大量的小产权房纠纷案件。就司法实践中小产权房出现的法律问题，笔者进行了相关总结：
1、分家析产纠纷 因小产权房不能办理产权过户手续，无法取得房产证，导致在分家析产的过程中无法对房屋进行评估，给房屋的分割设置了障碍。对当事人的利益不能有效地保护。
2、小产权房买卖 按照我国现行法律的规定，小产权房的开发建设和交易活动是违反国家禁止性法律规定的，对于小产权房交易的合同原则上应当依法认定为无效。买受人的利益无法得到充分的保护。国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”
3、小产权房拆迁 对于第一种类型的小产权房，应认定所涉房屋的所有权属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有。拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。 对于第二种类型的小产权房，我国《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款明确规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”因此购买这种小产权房的购房者是不能得到拆迁补偿的。
4、质量纠纷 目前，小产权房的开发建设，在建筑活动、工程质量管理和监控上，均不同程度存在法律法规的缺位和管理的缺位。大部分小产权房的建设，均没有完善的立项、开工、竣工验收和备案手续，工程质量做好做坏完全凭建设方的良心。在此情况下，一旦产生房屋质量纠纷，将面临十分尴尬的局面，一方面，由于买卖合同可能被认定为无效，无法产生质量索赔的请求权；另一方面，就算法院勉强受理，以何种标准判断质量争议，也将面临无法可依的局面。很难维护小产权房买受人的利益。更为严重的是，建设方可能在小产权房销售完毕后不知所踪，导致索赔的对象无法落实，面临无法维权的窘境。
5、设定抵押 我国《城市房地产抵押管理办法》第3条明确规定：“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”小产权房的买受人若不属于同一集体经济组织成员，买卖房屋的行为属于无效民事法律行为，基于无效行为取得的房屋，不能完成房屋权属登记，不属于合法房地产的范畴。据此，小产权房不得设定抵押。
文章来源：
李松房地产律师网 作者；
李松律师
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