宅基地买卖究竟是否有效？
发布时间：2013-11-19
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李某原平谷县某街道某村的村民，早在80年代其向村里申请了一块宅基地，李某建了三间平房。2000年8月15日李某将该处民宅出售给了具有城镇户口的王某，双方经过友好协商，签订了《房屋买卖协议》，约定：李某将其坐落于平谷镇某街道的36号民宅出售给王某，房屋总价款为9万元。协议签订后，王某如约一次性支付了全部购房款，李某也将房屋交付给王某居住使用至今。
王某购买该房屋后，对房屋进行了翻建，修建为二层的商业楼。2012年该区域进行拆迁，李某一纸诉状将王某告上法庭，认为王某在购房时不是村集体的成员，请求依法确认双方2000年8月15日签订的《房屋买卖协议》无效，双方互相返还财产。
王某拿到诉状后很是生气，明明自己住了十几年的房子，现在买卖合同怎么就突然无效了呢？再说，当时这里已经规划为城镇了，买的时候已经不是宅基地了。带着种种疑惑，王某慕名找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师。
李松律师在详细了解了案件情况后，建议王某先收集证据，主要是政府的相关文件，以证明该房屋已经不是农村的宅基地。 律师分析 房屋买卖协议真实有效
北京市东元律师事务所李松律师指出，本案的关键是双方买卖的房屋是否属于农村的宅基地。对于农村宅基地，我们相关法律有明确的规定，宅基地只能在本集体组织成员之间进行流转，不能出售给非本集体组织成员及城镇居民。
本案中，虽然李某原始取得该房屋是基于其是本集体组织的成员而批准的宅基地，但是在房屋买卖当时，该区域的宅基地已经收归国家所有，整个街道已经农转非。王某向法院申请调查取证，最终法院从政府部门单位调取了当年的政府文件。
1998年12月13日原平谷县人民政府办公室发布的《转发县房管局等单位<关于某某街农转非后居民房屋土地管理意见的请示>的通知》，该文件规定：“某某街已经农转非，居民户改为由城关镇划居委会进行管理，该居民所住房屋属于私有财产，所占土地为国家所有。”“凡某某街转非居民所在地的土地，包括房基地、街道占地均属国家所有，土地的使用一律纳入县城总体规划，凡占地建设都必须报请规划局审批，任何单位或个人都不得随便占用，违章由规划局进行查处。”
原平谷县人民政府办公室发布的通知已经证明，双方在2000年买卖房屋之前，诉争房屋所在的某某街村民已经农转非，原村民集体所有的土地已经转为国家所有。因此，该土地上的房屋买卖行为不再使用土地管理法关于农村宅基地禁止转让的规定。
王某当时是城镇居民，其可以购买诉争房屋。同时，双方签订的《房屋买卖协议》系自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定。因此，李某与王某签订的《房屋买卖协议》是真实有效的，李某的诉讼请求不会得到法院的支持。
如果土地的性质未发生变更，则双方的买卖合同无效
如果诉争的房屋所占土地仍旧为宅基地，那么王某作为城镇居民是不允许购买的，双方于2000年签订的《房屋买卖协议》将最终被认定为无效。但是考虑到双方的之间的买卖行为已经距今多年，房屋价格已经显著增长，法院在处理类似案件时也会权衡利弊。 一般对于合同的无效双方都是存在过错的，如果按原购房价返还，显然对于买受人而言是显示公平的，故基于公平原则，考虑土地升值的客观事实，在买受人返还房屋时，出卖人应给予买受人相应的补偿。至于补偿的数额，在司法实践中，法官享有一定的自由裁量权，法院会结合双方的实际情况酌情判令出卖人给予买受人相应补偿。
如果王某是本村农民，购买李某的宅基地，则买卖协议有效 李松律师指出，依据我国相关法律的规定，宅基地只能在本集体组织成员之间进行流转，不允许将宅基地出售给外村村民或者城镇居民。结合本案的情况，如果李某出售的土地性质为宅基地，王某是本村的农民，则双方关于36号宅基地的买卖便是符合我国相关法律规定的，买卖合同当然有效。
如果王某在购买房屋后，将户口迁入村集体，则合同可能有效 李松律师指出，如果王某不是本村的农民，且购买36号宅基地后仍未将户口迁入李某所在村集体，则双方的买卖合同无效。但是如果王某在购买房屋后将自己的户口迁入李某所在的村集体，则买卖合同则由无效变为有效。即在法院审理案件时，王某已经有权利购买该村的宅基地，则双方签订的《房屋买卖协议》就是有效的，李某想反悔也反悔不了。
如果王某在购买房屋后，又转卖给本村村民，则买卖合同有效 本案中，王某是城镇居民，如果其在购买李某的宅基地后，其又将该房屋出售给第三方，且该第三方是李某本村的村集体成员，则李某宅基地卖出之后便不能再收回。因为第三方是具备购买宅基地的资格的，李某要求确认合同无效于法无据。
李松律师在此特别指出，通常很多出售宅基地的村民是因户口迁出变为城镇居民而将原有的宅基地出售，从这个层面上讲，李某如果在宅基地出售后将户口迁出，变为城镇居民的话，则李某便不具有村集体成员的资格，其亦不能重新享有宅基地的使用权。因此，在王某将宅基地转卖给村集体成员后，李某无权再收回已经出售的宅基地。
律师提醒
宅地基作为农民所独享的土地使用权，随着城市规模的发展，越来越多的农村被列入了拆迁范围，加之现在土地升值，土地的价值今非昔比，原来农民认为根本不值钱的宅基地也变成了“一夜暴富”的寄托。由此引发，宅基地买卖的纠纷层出不穷。
很多十几年前已经卖出去的宅基地，出卖人也不惜花费高额的成本毁约，意图收回失去的宅基地，以便获得巨额的拆迁补偿。这种违背诚实信用原则的做法当然不被社会所提倡，但是在实践中导致双方买卖合同无效确实是双方都存在过错。如果法院简单判决互相返还显然不利于社会公平。因此，司法实践中，对于无效的合同，法院都会酌情判令出卖人给予买受人相应的补偿。
另外，在此特别提醒广大读者，购买宅基地上的房屋一定要慎重，如果没有相应的购买资格建议最好不要购买，以便今后留下隐患，到头来竹篮打水一场空。同时，宅基地的买卖也并非在任何情形下都是无效的，出卖人在毁约之前亦应三思而后行。
文章来源：
李松房地产律师网 作者；
李松律师
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